Getreuzel met het aanwijzen van bouwlocaties bemoeilijkt de ontwikkeling en bouw van zorggeschikte huisvesting voor ouderen. “Ook al zijn alle partijen inclusief gemeente het eens over een locatie, dan ben je nog zo tien jaar verder tot de start van de bouw”, zegt directeur Tak Lam van BPD Woningfonds. “Daar zit het fundamentele probleem.” Een duidelijke routering à la Vinex kan de bouwopgave voor ouderen vlot trekken, denkt Lam.
Als het om de ontwikkeling van ouderenhuisvesting gaat, is Lam bepaald geen nieuwkomer. Tien jaar geleden stond hij aan de wieg van het Amvest Living & Care Fund, dat investeert in zorgwoningen voor ouderen. Sinds enkele jaren geeft Lam als directeur leiding aan BPD Woningfonds. Dit fonds, opgericht in 2019 door gebiedsontwikkelaar BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling, heeft een brede doelstelling gericht op de ontwikkeling van betaalbare, energiezuinige nieuwbouwhuurwoningen voor de middeninkomens. Vijf miljard gaat het fonds hierin investeren, waarvan minimaal één miljard afkomstig is van moederbedrijf Rabobank.
Zwaardere zorgbehoefte
“In eerste instantie richtte BPD Woningfonds zich op starters, gezinnen en senioren met hooguit een lichte zorgbehoefte”, licht Lam de activiteiten toe. “De afgelopen jaar hebben we een ruimer mandaat gekregen om te investeren in woonconcepten waarin zorg dominant wordt. Hierdoor kunnen we ook ouderen met een zwaardere zorgbehoefte gaan bedienen.”
Investering
Dit ruimere mandaat wordt weerspiegeld in de cijfers. BPD Woningfonds heeft als doelstelling een nieuwbouw huurwoningportefeuille opbouwen van 15.000 woningen in 2030. Ruim 5.000 woningen zijn specifiek bedoeld voor senioren, met of zonder zorgbehoefte. Uitgaande van een gemiddelde investering van 300.000 euro per woning, komt dit neer op een investering van 1,5 miljard euro. De huidige portefeuille telt ruim 4.000 woningen.
Gloeiende plaat
Flinke cijfers, maar afgezet tegen de totale bouwopgave voor ouderen een druppel op een gloeiende plaat. Het kabinet denkt dat er voor de ouder wordende doelgroep de komende jaren bijna 300.000 woningen nodig zijn. Daarbij gaat het om 170.000 nul tredenwoningen en 80.000 geclusterde woningen voor senioren die nog grotendeels zelfstandig zijn. Daarnaast moeten er nog eens 50.000 woningen komen voor ouderen met een meer intensieve zorgvraag.
Groei
Op de vraag of deze cijfers realistisch zijn, tovert Lam een tabelletje tevoorschijn. De marktverkenning van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) laat tot 2045 een sterke groei van het aantal kleine huishoudens zien, waarbij de vergrijzing een grote rol speelt. Tot 2045 moet Nederland rekening houden een kleine verdubbeling van het aantal 75plussers van ruim één miljoen naar 1,9 miljoen. Relatief gezien zit de sterkste groei zit bij de categorie 85plus. Dat zijn er over twintig jaar 650 duizend tegen 280 duizend nu.
Niet redden
“Dit tabelletje zegt ongeveer alles”, reageert Lam. “Als je je alleen al zou concentreren op 85plussers dan heb je ten opzichte van nu al een groei van zeker 350 duizend. Dus qua vraag is de bouwopgave realistisch, maar op termijn is dat het minimumaantal. Of we ook in het aanbod kunnen voorzien…? In het huidige tempo gaan we dat niet redden.”
Vertraging
Volgens Lam zijn er tal van redenen waarom het bouwtempo achterblijft, maar ééntje wil hij expliciet benoemen. “Waar het op aankomt is het daadwerkelijk aanwijzen van bouwlocaties. Dat is een structureel probleem op de Nederlandse woningmarkt. Er is nog geen zicht op verbetering. Eigenlijk is alleen maar sprake van meer vertraging. Ook al zijn alle partijen inclusief gemeente het eens over een locatie, dan ben je nog zo tien jaar verder tot de start van de bouw. Gezien het grote woningtekort, zit daar het fundamentele probleem.”
Over de reden voor deze trage gang van zaken kan Lam kort zijn. “Deze bevoegdheid is gedecentraliseerd naar provincies en gemeentes. Wil je die 300 duizend zorggeschikte woningen realiseren dan zul je daar veel meer regie op moeten voeren. En regie wil zeggen: beslissen.”
Politieke wil
Nu is Nederland natuurlijk een dicht bevolkt land dat volgestapeld is met allerlei functies. Is er nog wel voldoende plek om te bouwen? “Fysiek is er zeker ruimte”, reageert Lam. “Het is meer de vraag of je al die belangen op elkaar kunt passen. In feite zijn de bouwlocaties al met potlood ingekleurd. Als je die 25 grote gebiedsontwikkeling-locaties gewoon aanwijst, kun je de bouwopgave grotendeels realiseren. Het gaat om de politieke wil om het op die manier te organiseren.”
Zekerheid
Een blik op het verleden leert wat Lam betreft hoe het kan. De Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex) was misschien niet zo dwingend als velen zich herinneren, maar de bouwprogrammering had in de jaren negentig ontegenzeggelijk meer vaart dan nu. “
De overheid heeft het aanwijzen van locaties eerder gedaan, in een niet zo gek ver verleden”, stelt Lam. “Er werd gewoon gezegd: dit zijn de bouwlocaties. Daardoor zag je die woningbouwproductie op gang komen. Met name de zekerheid over waar gaat het gebeuren, geeft rust. Dan kun je als ontwikkelaar, bouwer, investeerder of als woonconsument plannen.”
Sociale infrastructuur
Naast de huidige onduidelijkheid over de bouwlocaties zien ontwikkelaars zich voor nog een uitdaging gesteld. Bouwen voor een ouder wordende doelgroep brengt extra eisen met zich mee. “Daar moeten we in de bouwprogrammering rekening mee houden”, zegt Lam. “Niet alleen qua woning en woningtypes, maar ook qua harde zorginfrastructuur en de sociale structuur die daar onder ligt.”
Financieel haalbaar
De vraagt dringt zich op of dergelijke voorzieningen financieel haalbaar zijn. Lam denkt van wel. “Een gezond financieel rendement is voor ons een voorwaarde, maar wij gaan niet voor maximaal rendement. We beloven onze investeerders een fair, voorspelbaar rendement. In de aankoop- en kostprijs van een woning houden we rekening met het aantal vierkante meters dat nodig is voor een zorggeschikte woning. We nemen ook gemeenschappelijke ruimtes mee in het programma van eisen. Die meters betekenen een iets lager huurrendement. Maar wij zijn er van overtuigd dat dit de waardeontwikkeling op termijn positief beïnvloedt, want er is altijd een behoefte aan die ruimtes.”
Waan van de dag
Het bouwen van zorggeschikte woningen betekent vanzelfsprekend ook dat vastgoedpartijen en zorgaanbieders elkaar moeten opzoeken. Op projectbasis lukt dit volgens Lam best aardig, maar hij mist bij zorgaanbieders vaak de doorkijk naar het grotere plaatje. “We zoeken op regioniveau zorginstellingen die dezelfde ambitie hebben als wij en waar we een strategische fit mee hebben. Het heeft onze voorkeur om samen te werken in het hele verzorgingsgebied. Dus meer een portefeuillebenadering in plaats van projectbenadering.”
Als good practice haalt Lam het voorbeeld van Het Gastenhuis aan. Deze kleinschalige woonvorm voor mensen met dementie telt inmiddels zo’n twintig vestigingen over heel Nederland. “Het Gastenhuis springt er echt uit”, stelt Lam. “Ze zijn vreselijk goed in dementiezorg. Ze weten met kwaliteitszorg personeel aan te trekken en aan zich te binden. En ze leren van fouten en weten hun businessmodel elke keer weer te verbeteren.”
Financieel ingewikkeld
Nu hebben nieuwe initiatieven als Het Gastenhuis het voordeel dat ze geen gedateerd vastgoed of andere erfenis hoeven mee te torsen. Lam heeft begrip voor de moeilijke positie waar veel reguliere zorgaanbieders in verkeren. “De vastgoedexploitatie wordt erg ingewikkeld, zeker met nieuwe normatieve huisvestingscomponent. Die nhc wordt met ongeveer acht procent verlaagd, terwijl er in het vastgoedbezit van de zorginstellingen een grote herontwikkelings- en verduurzamingsopgave besloten ligt. Dat wordt een grote uitdaging voor die zorginstellingen. Ik vraag me of hoe ze dat financieel moeten gaan rooien.”
Samenwerking
Wat Lam betreft is de verlaging van de nhc niet te rijmen met de bouwopdracht zoals die in het programma Wonen, Ondersteuning en Zorg voor Ouderen (WOZO) besloten ligt. Het kabinet stelt ambitieuze bouwplannen voor, terwijl het beknibbelt op de financiële middelen daar voor. Inconsistent of niet, het kabinetsbeleid maakt samenwerking volgens Lam alleen maar urgenter. “Vervangingsbouw en nieuwbouw, daar kan de zorgsector alleen niet uitkomen. Zorgaanbieders zullen strategische partnerships moeten aangaan met partijen die daarin bekwaam zijn.”
Om de door Lam beoogde samenwerking te kunnen effectueren, is wél beweging op bestuurlijk vlak nodig. Lam: “Als het op flankerend beleid aankomt zijn de gemeentes en gebiedsontwikkelaars aan zet. Niet onbelangrijk: ze moeten grondwaardes toerekenen die een verantwoorde businesscase mogelijk maken.”
Tak Lam was spreker tijdens het congres Wonen en Zorg dat Rabobank en BeBright op 18 september hielden in samenwerking met ActiZ en Dutch Health Hub. Naast Lam voerden onder anderen Marcel Canoy (VU), Martin van Rijn (Aedes), Hans Adriani (aanjager wonen, welzijn en zorg voor ouderen), Anneke Westerlaken (Actiz), Mariëlle Lichtenberg (Rabobank), Peter Boerenfijn (Habion), Tak Lam (BPD Woningfonds), Anton van Mansum (Orpea NL), Geertjen Pot (Zadelhoff / Centrum voor Zorg Slotervaart) het woord.
