Nederland kampt met een wooncrisis. De boodschap van de vereniging van woningcorporaties Aedes is luid en duidelijk. Zonder daadkrachtig optreden zitten starters, doorstromers én ouderen voor jaren gevangen in de vastgelopen woningmarkt. “We hebben geen tijd meer om te dralen, we moeten doorpakken”, aldus Aedes-voorzitter Martin van Rijn. “Het leven van een hele generatie staat stil.”
Hoe beweging te krijgen in de vastgelopen woningmarkt? Met de ondertekening van de Nationale Prestatieafspraken (NPA) kwam er vorig jaar juni een hoopvol signaal uit Den Haag. In het akkoord beloven de corporaties in 2030 300.000 woningen te hebben gebouwd. Ouderenhuisvesting krijgt expliciete aandacht. Tot 2030 gaan de woningbouwverenigingen 50.000 woningen in geclusterde woonvormen en 20.000 zorggeschikte woningen realiseren. Bovendien leggen de corporaties ieder jaar 40 miljoen euro in voor het levensloopbestendig maken van bestaande woningen.
Crisis op de woningmarkt
Na de val van het kabinet maakt Aedes zich zorgen: vallen wetgevingstrajecten niet stil en komen alle betrokken partijen de NPA nog na? In een brandbrief vraagt de koepelorganisatie dringend aandacht voor de crisis op de woningmarkt. De recente oproep aan een volgend kabinet is schril van toon. “Er dreigt een infarct voor de volkshuisvesting”, aldus Aedes. “Het volgende kabinet moet koers houden, regie nemen en doorpakken.”
Stikstof en grondprijzen
“Het heeft te maken met de vraag of de condities worden vervuld”, zegt Aedes-voorzitter Martin van Rijn in antwoord op de vraag wat er sinds de ondertekening van de NPA is gebeurd. “Corporaties staan klaar om meer sociale huurwoningen te gaan bouwen, eigenlijk een beetje net als vroeger. Om dat te doen moeten er in voldoende tempo locaties beschikbaar komen. Er speelt natuurlijk van alles rond locaties, van stikstof tot grondprijzen, terwijl ze cruciaal zijn om tempo te maken. De plannen in veel regio’s zijn mooi, maar het gaat om de uitvoering.”
Wat is het probleem met de bouwlocaties?
“Ze zijn nog niet aangewezen. En als ze aangewezen zijn, zijn ze niet ‘hard’ genoeg en moet je lange inspraakprocedures in. Dan moeten projecten nog worden ontwikkeld en daar moet iedereen weer zijn zegje weer over doen. Dus je praat over een doorlooptijd van acht jaar. Dat is veel te lang. Dat kunnen we ons niet veroorloven.”
Moet er een dwingender aanpak komen naar voorbeeld van Vinex?
“De situatie in de jaren negentig was natuurlijk anders qua economische parameters. Er werd ook meer gestuurd met geld in de vorm van locatiesubsidies. De afgelopen jaren is bij gemeenten daarnaast veel capaciteit afgebouwd. Denk aan bemensing, kennis en kunde die nodig is om locaties te ontwikkelen, bestemmingsplannen te maken, vergunningprocedures te versnellen, juridische procedures te begeleiden en inspraak en participatie te organiseren. Dat moet opnieuw worden opgebouwd. Misschien moeten we de beschikbare capaciteit van overheden, corporaties en bouwers bij elkaar leggen om tempo te maken. Wat dat betreft hebben we geen moment te verliezen.”
Voert de overheid voldoende regie?
“Er ligt een stevige wet in de vorm van de Wet Versterking regie volkshuisvesting. Daarin worden de bevoegdheden van het rijk aangescherpt, zodat provincies en gemeenten eventueel ook aangesproken kunnen worden op het beschikbaar komen van locaties. Maar die wet ligt nog in de Kamer. Ik hoop maar dat het voorstel niet controversieel wordt verklaard. Los van de wet, we hebben met z’n allen afspraken gemaakt. En of er nu wel of geen regering zit, we hebben gewoon snel veel meer woningen nodig.”
Vanwege de explosieve groei van het aantal ouderen krijgen zij bijzondere aandacht. Is dat te rechtvaardigen in de wetenschap dat ook andere groepen knel zitten op de woningmarkt?
“In een vergrijzende samenleving is bouwen voor ouderen nooit fout. Als ouderen kunnen doorverhuizen, komen er woningen vrij voor anderen. Dat kan alleen als er een alternatief is voor die ouderen. Wil het mes aan twee kanten snijden, dan moeten we wel leveren.”
Aedes heeft zich verplicht fors bij te bouwen voor ouderen. Hoe goed kennen de leden van Aedes deze oudere doelgroep?
“Dat wisselt per regio, maar het zijn ook gewoon hun huurders en woningzoekenden. In die zin hebben ze elke dag met hen te maken. Als je praat over combinaties van wonen, zorg en welzijn, heb je het natuurlijk niet alleen over stenen, maar ook over de sociale infrastructuur. Dat betekent dat gemeentes niet alleen prestatieafspraken moeten maken met woningcorporaties over het aantal woningen, maar ook met zorgorganisaties, liefst in combinatie met welzijn. Daar is de afgelopen jaren hard aan getrokken door onder anderen Hans Adriani. Zijn Taskforce heeft er voor gezorgd dat er nu in bijna elke gemeente een woonzorgvisie ligt. Die moet meer zijn dan zwarte letters op wit papier. We zijn een eind op streek, maar mijn zorg zit in het tempo van de uitvoering.”
Gezamenlijk optrekken veronderstelt een gedeeld belang. Is dat er?
“Ik denk het wel. We praten tenslotte over dezelfde mensen. Wonen, zorg en welzijn zijn meer en meer met elkaar verbonden in een vergrijzende samenleving. Dat betekent dat ze integraler moeten worden georganiseerd. In elk domein zijn er grote systeemwijzigingen doorgevoerd. Iedereen was druk om daarmee uit de voeten te kunnen. Nu breekt de tijd aan van meer integratie. Geen enkele partij kan het alleen.”
Hoe goed kennen de betrokken sectoren elkaar?
“Daar moeten nog slagen gemaakt worden. Er zitten ook grote systeemverschillen. Woningcorporaties hebben een exploitatieperiode van vijftig jaar en werken meer met lange termijn financiering en exploitatie. Zorginstellingen hebben jaarlijks onderhandelingen met zorgverzekeraars over de tarieven voor het komend jaar. Het is heel lastig om zo’n lange termijn en korte termijn blik met elkaar te verenigen. Om in actie te komen is inzicht in de woonbehoefte van ouderen en wat dat betekent voor je huidige voorraad essentieel. Het overgrote deel van de ouderen woont gewoon in de reguliere woningvoorraad. Dus er moeten afspraken gemaakt worden over hoe daar zorg op maat kan worden geleverd.”
Om de gevolgen van de vergrijzing op te vangen is langer zelfstandig wonen het devies. Wil de ouder wordende burger dat wel?
“Het is niet zo dat de regering alleen maar vindt dat mensen langer thuis moeten blijven wonen. Dat gebeurt al decennia. Sinds de jaren tachtig is het aantal plekken in het verzorgingshuis gehalveerd en het aantal verpleeghuisplekken verdubbeld. Een decennium geleden zat iets van 30 procent van de mensen boven de 65 in een of andere collectieve woonvorm. Dat is nu acht procent.”
Zelfstandig wonen met zorg en welzijn vraagt om meters voor gemeenschappelijke voorzieningen. Kunnen corporaties die financieren?
“Daar gaat de discussie meestal over. Er moeten gemeenschappelijke voorzieningen komen, omdat je zorg en welzijn op die manier beter kunt organiseren. Er is een subsidieregeling ontworpen. Is dat voldoende? Is het niet te karig? Dat moeten we de komende tijd uitvinden. Ik vind het belangrijker om aan de slag te gaan en al doende te ontdekken wat nodig is in plaats van nu weer een jaar te praten over of die regeling anders moet.”
Gezien de hoge leeftijd heeft de oudere doelgroep een beperkte woon-carrière in het verschiet. Zitten we na de grijze piek straks niet met overschot aan seniorenwoningen?
“Je moet natuurlijk een duurzame vorm kiezen. Levensloopbestendigheid is een belangrijk concept. Zo maak je woningen waar je later ook wat aan hebt. De grote lijn bij dit vraagstuk is: probeer niet te redeneren in bestaande stereotypen. Dé oudere woningzoekende bestaat niet. Die komen net zoals andere burgers in verschillende soorten en maten. Daarom moet er veel meer differentiatie komen. Dan hebben mensen wat te kiezen.”
Kunnen er snel vierkante meters gemaakt worden met overtollig vastgoed van zorgaanbieders?
“Dat gebeurt op veel plaatsen al. Het grote voordeel is dat je de locatie al hebt, soms zelfs al een gebouw. Je hoeft geen bestemmingsplan te ontwikkelen. Je hebt al vastgoed dat je kunt transformeren. Maar het probleem is dat die zorginstelling dat niet altijd kan, omdat het financieel niet uit kan. De vraag is ook of je van een zorginstelling een vastgoedstrategie mag verwachten. Zorginstellingen zijn opgericht om zorg te verlenen. Als je vastgoed wilt herpositioneren heb je specifieke kennis en deskundigheid nodig. Dat maakt een combinatie met een woningcorporatie zo goed. Dus je ziet veel meer samenwerkingsvormen ontstaan tussen woningcorporaties en zorginstellingen.”
Zijn zorgaanbieders wel zo’n aantrekkelijke partner nu hun vergoeding voor vastgoed wordt verlaagd?
“Als je vastgoed moet herpositioneren en de normatieve huisvestingscomponent daalt, wordt het niet gemakkelijker. Dus die spanning neemt nu toe. Misschien is het juist een prikkel om elkaar nog meer op te zoeken.”
Wat maakt dat er wel of geen vaart komt in de woonopdracht voor ouderen?
“Die Wet Versterking regie volkshuisvesting moet snel door de Kamers. Elke gemeente moet een woonzorgvisie hebben en vervolgens met woningcorporaties, zorginstellingen en welzijnspartijen om de tafel. Wat mij betreft maken we kwantitatief en kwalitatief brede prestatieafspraken. Daarvoor hebben we pragmatische bestuurders nodig die het gaan doén.”
Martin van Rijn was spreker tijdens het congres Wonen en Zorg dat Rabobank en BeBright op 18 september hielden in samenwerking met ActiZ en Dutch Health Hub. Naast Van Rijn voerden onder anderen Marcel Canoy (VU), Anneke Westerlaken (ActiZ), Hans Adriani (aanjager wonen, welzijn en zorg voor ouderen), Tak Lam (BPD Woningfonds), Mariëlle Lichtenberg (Rabobank), Peter Boerenfijn (Habion), Anton van Mansum (Orpea NL) en Geertjen Pot (Zadelhoff / Centrum voor Zorg Slotervaart) het woord.
